ساخت و ساز
ساخت و ساز همیشه حوزه ای محبوب و پرسود بوده است. ساخت و ساز صنعتی است که بر ساخت، تخریب، نوسازی، نگهداری یا تعمیر ساختمان و زیرساخت ها متمرکز است و در این زمینه فعالیت دارد. این خدمات برنامه ریزی، طراحی پلان ساختمان، نقشه برداری، انتخاب مصالح، مقاوم سازی ساختمان و حتی خدمات پایانی مثل نقاشی، گچ بری و تزئینات نمای بیرونی و داخلی ساختمان را بر عهده دارد.
ساخت و ساز چیست؟
ساخت و ساز یکی از قدیمی ترین و بزرگترین صنایع در جهان محسوب می شود. به طور سنتی از زمان های بسیار قدیم ساخت و ساز، یک تجارت قراردادی است که تعداد زیادی از مشاغل با خدمات مختلف را در بر می گیرد. اکنون صنعت ساختمان سازی یکی از بزرگترین صنایع در هر اقتصاد بزرگ است. این صنعت سهم قابل توجهی در اقتصاد ملی دارد و اشتغال تعداد زیادی از افراد را فراهم می کند. بیایید صنعت ساخت و ساز و کلیه جوانب آن را بررسی کنیم تا با مفاهیم آن آشنایی بیشتری پیدا کنیم.
فرآیند ساخت و ساز
ساخت و ساز اصطلاحی عمومی است که به معنی استفاده از هنر معماری و دانش فنی برای تشکیل ساختمان ها، بناها یا سازه ها می باشد. ساخت و ساز فرآیندهای مربوط به تحویل ساختمان ها، زیرساخت ها و تأسیسات صنعتی و فعالیت های مرتبط تا پایان عمر آنها را در بر می گیرد. این صنعت معمولاً با برنامه ریزی، تأمین مالی، طراحی، اجرا، ساخت و ساز آغاز می شود و کارهای تعمیرات و نگهداری و بهسازی را پوشش می دهد.
انواع ساخت و ساز
پروژه ساخت و ساز از ابتدا تا انتها کار ساده ای نیست. ساختمان سازی همیشه هزینه و سرمایه گذاری زیادی نیاز دارد. اگرچه ساخت و ساز ساختمان مستلزم صرف زمان است و کار طاقت فرسایی به شمار می آید، اما نتیجه آن یک دارایی دائمی و ماندگار برای ما خواهد بود. روند ساخت و ساز ساختمان ها یک کار سیستماتیک است که توسط افراد ماهر انجام می شود. بنابراین، باید در مراحل ساخت هر ساختمانی دقت شود. قبل از برنامه ریزی، پروژه های ساختمانی ساختمان باید جنبه های مهم مراحل ساخت خانه مانند هدف ساخت، توانایی مالی و زمان را در نظر بگیرید. هر نوع ساخت و ساز نقشی اساسی در مفهوم دهی و شکل گیری این صنعت دارد. از استادیوم ها گرفته تا ایستگاه های اتوبوس، خیابان های بزرگ تا بیمارستان ها، صنعت ساختمان سازی دنیای اطراف ما را می سازد و شکل می دهد.
ساخت و ساز خانه
زمانی که خانه های جدید برای سکونت ساخته می شوند، بازسازی می شوند، به روز می شوند یا تغییر کاربری می دهند، این یکی از انواع خاص ساخت و ساز است. ساخت و ساز خانه برای جوامع امری حیاتی است زیرا باید برای ساکنان کاملاً امنیت و رفاه داشته باشد و البته سازگار با محیط زیست باشد.
ساخت و ساز تجاری و صنعتی
ساختمان هایی که برای اهداف تجاری یا صنعتی کاربرد دارند معمولاً توسط مشاغل مختلف، ادارات، سازمان ها یا شرکت های بزرگ استفاده می شوند و نوع دیگری از ساخت و ساز هستند. این سازه های عظیم که نسبت به خانه ها از پیچیدگی بیشتری برخوردار هستند به عنوان پروژه های عمرانی بزرگ اجرا می شوند و معمولاً ساخت آنها چندین سال به طول می انجامد. قطعاً در این ساختمان های مرتفع افراد زیادی در رفت و آمد خواهند بود، بنابراین آنها باید به گونه ای طراحی شوند که کاملاً ایمن باشند.
زیرساخت ها
اجرای زیرساخت ها یعنی پی ریزی هر چیزی که به ارتباط شهرها و مناطق روستایی کمک می کند. این نوع ساخت و ساز می تواند شامل جاده ها و پل ها باشد. این نوع ساخت و ساز برای اقتصاد هر کشوری حیاتی است و مشاغل متنوعی در این حیطه مشغول به فعالیت هستند.
خرید زمین:
اولین و یکی از مهم‌ترین مراحل ساخت و ساز، خرید زمین مناسب است. برای این موضوع بهتر است به دنبال زمین‌های جنوبی باشید که در نهایت بنای مفید بیشتری به شما می‌دهد. اگر بودجه محدودی دارید میتوانید سراغ محله‌هایی بروید که زمین‌های آن قیمت مناسب‌تری دارد، ولی می‌توان آینده خوبی را برای آن متصور بود. نکته مهم دیگر این است که پیش از نهایی‌شدن خرید زمین، حتما از شهرداری استعلام بگیرید که مشکلی برای ساخت وجود نداشته باشد.
اما هنوز دو نکته مهم وجود دارد. اول اینکه سند زمین باید آزاد باشد تا بتوانید مجوزهای لازم را بگیرید. پس مطمئن شوید که سند زمین در رهن بانک نیست یا برای رفع بازداشت دیگران ارائه نشده باشد. نکته بعدی اینکه اگر عاشق نور طبیعی و خانه‌های دلباز هستید، حتما زمین دو بر بخرید. گرچه این زمین‌ها قیمت بیشتری دارند.
دریافت مجوزهای لازم:
بعد از اینکه یک زمین خوب خریدید، حالا زمان آن است که همه مجوزهای لازم را دریافت کنید.
برای اینکه بتوانید پیش از شروع کار پروانه ساختمان را بگیرید باید مراحل زیر را انجام دهید:
- تشکیل پرونده: در این مرحله به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه می‌کنید. سپس مدارک مهمی چون اصل و کپی سند زمین، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین و برگه تسویه حساب عوارض نوسازی سال‌های قبلی را ارائه می‌دهید.
- بازدید ملک: بعد از تشکیل پرونده، درخواست شما در نوبت بازدید ملک قرار می‌گیرد. هر زمان که نوبتتان برسد، کارشناس بازدید مراجعه کرده و مواردی چون ابعاد ملک، عرض گذر، بنای موجود، موقعیت همسایگان و… را مشخص می‌کند.
- دستور نقشه: بعد از مراحل اداری در اتوماسیون شهرداری و دریافت تاییدیه‌های لازم، دستور نقشه صادر می‌شود. سپس معمار باید براساس عرض ملک، متراژ سند، تعداد طبقات، سطح اشغال و عرض گذر نقشه نهایی را طراحی کند.
- عوارض تراکم شهرداری: بعد از نهایی‌شدن نقشه معمار، واحد صدور پروانه برای عوارض تراکم شهرداری مبلغی را مشخص می‌کند. این هزینه بر اساس کاربری ساختمان و متراژ هر طبقه تعیین می‌شود.
- تهیه مدارک پیش‌نویس: بعد از اینکه هزینه مشخص شده را پرداخت کردید، باید مدارک پیش‌نویس را آماده کنید. این مدارک شامل نتیجه آزمایش خاک، ارائه نقشه‌های فاز ۲ و اخذ تاییدیه‌های لازم از سازمان نظام مهندسی است. بعد از آن میتوانید مهندس ناظر را مشخص کنید.
- بارگذاری مدارک: بعد از اینکه قرارداد با مهندس ناظر نهایی شد، باید مدارک لازم را بارگذاری کنید. این مدارک شامل برگه سهمیه ناظر، قرارداد با او، برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تاییدیه نما و… می‌شود که باید به دفاتر خدمات الکترونیک ارائه کنید.
- صدور پروانه: در این مرحله هم پروانه ساختمانی صادر می‌شود و دو سال اعتبار دارد. ضمن اینکه میتوانید آن را دو سال دیگر تمدید کنید.
اگر می‌خواهید بدانید هزینه اخذ پروانه ساختمان چقدر است، باید بدانید که این مبلغ با کاربری ملک رابطه مستقیم دارد. مواردی چون متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هم در هزینه جواز ساخت موثر است.
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساختمان‌های مسکونی یا یک واحدی:
ضریب * (مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تامین شده*۲۰) * قیمت منطقه ای
مساحت ناخالص زیربنا: مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان
ضریب، متناسب با متراژ بنا طبق فهرست زیر محاسبه می‌شود:
- ۵ درصد تا ۶۰ متر مربع
- ۱۰ درصد تا ۱۰۰ متر مربع
- ۱۸ درصد تا ۱۵۰ متر مربع
- ۳۰ درصد تا ۲۰۰ متر مربع
- ۴۵ درصد تا ۳۰۰ متر مربع
- ۶۵ درصد تا ۴۰۰ متر مربع
- ۹۰ درصد تا ۵۰۰ متر مربع
- ۱۲۰ درصد تا ۶۰۰ متر مربع به بالا
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت برای مجتمع مسکونی:
ضریب * قیمت منطقه ای* (مساحت کل زیر بنا * زیربنای مورد تقاضا/تعداد کل واحد‌های مسکونی * ۱۰۰ )
ضریب زیربنای مورد تقاضا
- ۱۵ درصد تا ۲۰۰ متر مربع
- ۲۰ درصد تا۴۰۰ متر مربع
- ۲۵ درصد تا ۶۰۰ متر مربع
- ۳۰ درصد بیش از ۶۰۰ متر مربع
برای اینکه بتوانید ساخت و سازتان را اصولی پیش ببرید، نیاز به یک پیمانکار حرفه‌ای دارید. طبیعی است که خودتان نمی‌توانید همه موارد را پیگیری کنید، ضمن اینکه ممکن است فرصت کافی هم نداشته باشید. اگر کسی را نمی‌شناسید، در این مرحله به کمک گروه مهندسان ناظر میتوانید یک پیمانکار خوب پیدا کنید. فراموش نکنید که در این شرایط حتما باید با اصول قرارداد پیمانکاری آشنا باشید.
از اینجا به بعد به طور جدی وارد فازهای عملیاتی و اجرایی می‌شوید. در اولین مرحله باید گودبرداری را به صورت استاندارد انجام دهید. اگر قرار است ساخت و ساز روی زمین خالی انجام شود که کنار آن همسایه‌ای زندگی نمی‌کند، مشکلاتتان کمتر خواهد بود. اما اگر زمین شما همسایه دارد، یا قرار است خانه کلنگی را گودبرداری کنید، خیلی باید مراقب باشید. حتما مواردی را دیده‌اید که گودبرداری غیراصولی، چه خسارات جبران‌ناپذیری را به مالک یا همسایگان وارد کرده است.
اگر تعداد طبقات شما زیاد نیست، تا دو طبقه میتوانید به اندازه یک متر گودبرداری کنید؛ اما اگر می‌خواهید آپارتمان یا مجتمع تجاری بسازید، باید آن‌قدر پایین بروید که به زمین بکر برسید.
بعد از گودبرداری و قبل از آرماتوربندی باید پی‌ریزی انجام شود. برای این کار از یک لایه کم سیمان روی سطح خاک استفاده می‌کنند که به آن سیمان مگر گفته می‌شود. در ان مرحله به طور مستقیم بتن را روی خاک نمی‌ریزید و روی لایه سیمان قرار می‌گیرد. این روش کمک می‌کند تا پی‌های بتنی دچار خوردگی و فرسودگی نشوند.
آرماتوربندی یکی از مراحل بسیار مهم و حساس در ساخت و ساز است. این کار باید برای همه خانه‌های دارای اسکلت بتنی یا فلزی انجام شود. آرماتوربندی در واقع به شبکه‌بندی سطح بنا با میلگردهایی گفته می‌شود که با استفاده از جوشکاری یا سیم به هم متصل می‌شوند. آرماتوربندی در برابر فشارهای کششی و به‌ویژه زلزله نقش مهمی ایفا می‌کند.
معمولا برای ساختمان‌های کوچک از آرماتورهایی با قطر ۱۲ میلی‌متر استفاده می‌شود. ولی در مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بتنی بزرگ، سراغ میلگردهای ۱۳، ۱۶ یا ۲۰ میلی‌متر می‌روند.
بعد از آرماتوربندی نوبت به قالب‌بندی می‌رسد. این مرحله باید با دقت و وسواس زیادی انجام شود؛ چرا که خیلی مهم است. برای قالب‌بندی معمولا از قالب‌های چوبی یا فلزی استفاده می‌شود تا به بتن شکل دهند. به همین دلیل قالب‌ها کمک می‌کند بتن تا زمانی که سفت شود، شکل مورد نظر را از دست ندهد. البته یادتان باشد برای اینکه قالب‌ها به بتن نچسبند، باید آنها را چرب کنید. این کار کاملا تخصصی است و باید توسط افراد حرفه‌ای انجام شود.
همچنان در مراحل زیرسازی قرار داریم. این بار نوبت به بتن‌ریزی می‌رسد که در واقع باید قالب‌ها را پر کنید. بعد از اینکه بتن شکل مورد نظر را گرفت و سفت شد، قالب‌ها را جدا می‌کنید تا در مرحله بعد به اجرای اسکلت ساختمان برسید. یادتان باشد کار بتن‌ریزی هم باید خیلی تمیز انجام شود.
حالا به جایی می‌رسیم که بدنه اصلی سازه اجرا و ساخته می‌شود. در مرحله اجرای اسکلت میتوانید از انواع اسکلت بتنی یا فلزی استفاده کنید. اینکه کدام را انتخاب کنید، کاملا به بودجه شما بستگی دارد. چون اسکلت فلزی هزینه بیشتری دارد، کمتر سراغ آن می‌روند. اما طبیعی است که استحکام و مقاومت بیشتری دارد. برای اسکلت‌بندی، اول باید ستون‌ها را بسازید. اینکه کدام ستون‌ها باید زودتر ساخته و اجرا شوند، به میزان بار وارد شده مرتبط است.
مراحل اجرا:
اول باید ستون‌هایی را بزنید که بیشترین بار را باید تحمل کنند. ستون‌های اصلی وسط مربع ساخته شده و بعد از آن ستون‌های کناری و سپس ستون‌های گوشه نصب می‌شوند. بعد از ساخت ستون‌ها، باید راه‌پله و سپس طبقات را بسازید. در اسکلت فلزی، ستون‌ها به هم جوش داده می‌شوند. بنابراین کیفیت و دقت در جوشکاری اهمیت بسیار زیادی دارد. نکته دیگر این است که چون اسکلت فلزی است، حتما باید از مواد ضد زنگ استفاده کنید که دچار زنگ‌زدگی یا خوردگی نشوند.
بعد از اینکه مراحل اجرای اسکلت به پایان رسید، باید سراغ طاق‌زنی بروید. طاق‌زنی در اصل همان اجرای سقف است. در این مرحله سقف به چند مربع یا مستطیل کوچک تقسیم می‌شود. سپس این تقسیم‌بندی کلی را به کمک تیرچه‌ها به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌کنند و داخل آنها را با آجر پر می‌کنند. البته برای اینکه عایق صدا یا حرارت بهتر شود، می‌توان از مصالح دیگر مانند یونولیت هم استفاده کرد.
بعد از اینکه سقف‌ها را زدید، نوبت به دیوارچینی می‌رسد. در این مرحله هم معمولا از آجر استفاده می‌شود و باید این کار را با دقت انجام دهید. اگر نمی‌خواهید از آجر استفاده کنید، میتوانید سراغ دیوارهای از پیش‌آماده بروید که عایق خوبی هم هستند. یادتان نرود آخر کار باید حتما از بتن‌پاشی استفاده کنید که استحکام و مقاومت بنا بیشتر شود.
حالا که ساختمان سر و شکل خوبی گرفته است و مرحله به مرحله در حال تکمیل آن هستید، زمان اجرای تاسیسات است. برای این کار به لوله‌کشی، آب گاز و برق‌کشی نیاز دارید. معمولا تا قبل از نصب انشعابات، از آب بنایی برای ساخت و ساز استفاده می‌شود. ضمن اینکه یادتان نرود که میتوانید لوله آتش‌نشانی را هم در این مرحله تعبیه کنید. علاوه‌بر این موارد نصب هواکش‌ها، دودکش‌ها، آهن‌کشی محل آسانسور و نصب چارچوب‌ها هم در این مرحله انجام می‌شود.
برای اینکه بتوانید اتصالات موجود را بپوشانید تا وارد مراحل بعدی شوید، باید از گچ و خاک استفاده کنید. متاسفانه در بسیاری از مواقع این مرحله به خوبی پیاده‌سازی نمی‌شود و آن را درست انجام نمی‌دهند. علاوه‌بر اینکه باید حواستان به کیفیت گچ و خاک باشد، نظارت دقیق داشته باشید که این مرحله خوب و تمیز انجام شود.
همان‌طور که ساختن سقف اهمیت دارد، نمی‌توان کفسازی را نادیده گرفت. این مرحله هم جزو مراحل مهم است که اتفاقا خیلی تمیز و اصولی باید کار شود. برای کفسازی معمولا از سرامیک، کاشی، سنگ، چوب یا دیگر کفپوش‌ها استفاده می‌شود.
